Comment nous calculons les chiffres affichés

1. Les hypothèses communes à tous nos calculs

• Durée : celle que vous choisissez dans le simulateur, entre 8 et 25 ans. Nos exemples de référence utilisent 15 ans.
• Effort d'épargne : le montant mensuel que vous indiquez, supposé constant sur toute la durée.
• Revalorisation du bien : 2 % par an. Cette hypothèse correspond à une progression modérée, inférieure à la moyenne constatée sur le marché français des trente dernières années. Elle n'est pas garantie.
• Indexation des loyers : 2 % par an, conformément aux clauses d'indexation habituellement prévues aux baux. L'indice réel peut être différent.
• Fiscalité : régime LMNP au réel, avec amortissement. Elle dépend de votre situation personnelle et peut évoluer.
• Apport : nul dans nos exemples. Un apport modifierait l'ensemble des résultats.

2. D'où vient le « capital envisagé au terme »

C'est le montant dont vous pourriez disposer si vous revendiez le bien au terme de la période choisie, après avoir remboursé le capital restant dû à la banque et acquitté l'imposition sur la plus-value. Le calcul enchaîne quatre étapes :

1. Valeur du bien à la revente = prix d'acquisition revalorisé de 2 % par an
2. Moins le capital restant dû sur le crédit à cette date
3. Moins l'imposition sur la plus-value immobilière
4. Le résultat est rapporté à votre effort d'épargne, pour être exprimé en fonction du montant que vous versez chaque mois

Le simulateur affiche une fourchette et non un montant unique, parce que le résultat varie selon le programme, la ville, le prix d'acquisition et les conditions de financement obtenues. Cette fourchette est calibrée sur nos études internes réalisées sur des opérations réelles.

Ce que ce chiffre ne dit pas : il suppose que le bien trouve preneur au prix projeté. Si le marché s'est retourné, si le bien se revend moins cher ou plus lentement, le capital réellement disponible sera inférieur. Une moins-value est possible.

3. D'où vient le taux de rentabilité de 6,26 %

Ce taux provient d'une étude interne portant sur une opération réelle de notre stock. Il ne s'agit pas d'un rendement locatif brut, mais d'un taux de rentabilité annuel de l'opération complète, qui intègre :

• le prix d'acquisition du bien, toutes taxes comprises
• les loyers perçus sur toute la période, indexés
• les charges, la fiscalité applicable en LMNP et les frais de gestion
• le produit net de la revente au terme de quinze ans, sur l'hypothèse de revalorisation de 2 % par an
• l'effet de levier du crédit : vous percevez les fruits d'un bien financé, alors que votre décaissement se limite à l'effort mensuel

C'est ce dernier point qui explique qu'un tel taux soit supérieur au rendement locatif seul. Il est propre à cette opération de référence et ne constitue ni une moyenne de nos programmes, ni un engagement. Votre conseiller établira le calcul correspondant à votre situation et au bien envisagé.

4. D'où viennent les comparaisons avec le livret A et l'assurance vie

• Livret A : capitalisation de votre effort mensuel au taux de 1,7 % par an, taux en vigueur à la date de rédaction. Le plafond réglementaire de versement n'est pas pris en compte.
• Assurance vie, fonds en euros : capitalisation au taux de 2,5 % par an, correspondant à une moyenne de marché récente, avant prélèvements sociaux et fiscalité.

Ces deux supports présentent des caractéristiques très différentes de l'immobilier : disponibilité immédiate des fonds, absence d'endettement, absence de risque de perte en capital pour le livret A. La comparaison porte uniquement sur la trajectoire d'un même effort d'épargne, pas sur le niveau de risque.

5. D'où vient le « à partir de 250 € par mois »

Ce montant correspond à l'effort d'épargne mensuel constaté sur les opérations les plus accessibles de notre stock, toutes charges comprises, dans l'hypothèse d'un financement sans apport. Il s'agit d'un point d'entrée, pas d'un montant standard : selon le bien, la ville, votre profil et les conditions bancaires obtenues, l'effort réel peut être sensiblement supérieur. Il dépend notamment du prix d'acquisition, du taux du crédit et du niveau de loyer de la résidence.

6. Ce que ces chiffres ne disent pas

• Vacance locative : les loyers sont versés par le gestionnaire dans le cadre du bail. Leur pérennité dépend de sa solvabilité.
• Marché immobilier : la valeur du bien peut baisser. Nos projections reposent sur une hypothèse de hausse modérée qui peut ne pas se réaliser.
• Liquidité : un bien immobilier ne se revend pas instantanément. Les délais peuvent être longs.
• Fiscalité : les règles applicables au LMNP peuvent évoluer. Le non-respect de l'engagement de location entraîne la perte de l'avantage fiscal.
• Perte en capital : tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.